P2P跑了、共享单车倒了 写字楼空置率也高了

作者:网贷之家
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时间:2019/09/11 13:19
来源:网贷之家

连续20多天,“中国车贷第一股”、美国纳斯达克上市的“点牛金融”股价始终徘徊在1美元以下。

纳斯达克规定,上市公司股票如果每股价格不足1美元,持续30个交易日,纳斯达克将发出预亏警告;如果在警告发出的90天里,仍然不能采取相应的措施进行自救以改变其股价,将被宣布停止股票交易。

点牛金融早已风雨飘摇。

此前消息称,该公司涉嫌非法吸收公众存款,已被上海公安局浦东分局依法立案。在之前的7月下旬,有投资人在社交平台中表示,点牛金融突然搬离原办公地点,已经“人去楼空”。

随后,点牛金融解释称,搬离原因除了贷方干扰,还包括为了降低办公室租赁费用。

2018年以来,大批P2P倒掉,在2014-2015年盛极一时的P2P,大面积消退,尤其在2019年上半年,整个行业被很多人猜测将迎来消失的结局。曾是众多写字楼主的理想租户,带着支票去看楼,出手阔绰的P2P公司,如今大规模从甲级写字楼撤退,不断上演人去楼空。

写字楼总是有来也有去,来的多还是去的多,谁来谁去,都是藏在其中的秘密。行业内的人都知道,那是探究经济冷暖和风向的一个窗口。

二季度全国空置率攀升至20.9%,市场不再乐观

多地曝出写字楼空置的消息,与P2P行业整治不无关系,但即便影响再大,仅凭一个行业,当然无法对整个写字楼的景气造成决定性的影响。

从2018年开始,不断有写字楼大面积空置的消息传出。短短时间内,此前很少在公众视野中出现的写字楼市场,关注度火速上涨。

根据世邦魏理仕的统计,2019年第二季度,全国17个城市写字楼新增供应逾200万平方米,与上季度基本持平。一系列市场不确定性不断削弱租户的扩张势能,使得二季度17个城市净吸纳量录得58%的同比降幅,空置率攀升至20.9%。

净吸纳量是衡量写字楼市场景气度的重要指标之一。简单来说,一家公司,此前退租1000平方米,到别的办公楼重新租了1000平方米,净吸纳量是0;如果新租1200平方米,净吸纳量是200;新租800,净吸纳量就是-200。

尤其是深圳。

高力国际在2019年上半年的报告中称,深圳甲级写字楼空置率达23.3%,其中前海写字楼空置率高达65.7%,完全超出业内人士的预料。有评论称,写字楼空置率攀升是全国的普遍现象,这是国内经济增速下滑的具体表现,也是房地产投资的后遗症。

有媒体曾作过统计,2018年深圳甲级写字楼空置率为10.3%,2019年一季度上涨至18.2%。虽然各大房地产顾问公司的统计口径有所差别,但总体的趋势显而易见。

随后深圳市住房建设局负责人出面澄清称,深圳写字楼空置率超过20%,其中前海空置率高达60%的文章,严重不实。深圳写字楼的平均空置率为15%左右,其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商,部分项目存在暂时性空置,是正常情况。写字楼空置率处于10%-20%区间都是健康合理的,总体上看深圳写字楼空置率处在正常区间。

业内表示,即便是23%也不是最严重的状况。另据统计,部分强二线城市中,天津、重庆和西安的写字楼空置率都超过30%,南京和成都的空置率也在20%的红线附近。

2019年一季度过后,一位资深业内人士还曾较为乐观地表示,“空置率是一个非常复杂的指标,不足以判断整个市场的真实情况。北京和上海的写字楼市场相对稳定,在众多裁员、退租写字楼发生的同期,几乎差不多面积的、没有被报道出来的IT企业还在扩租。”

但到了第二季度结束后,这种乐观变得极为少见,空置率持续上升,租金下调,已经成为业内普遍的预期。

即便是一向稳定、万年紧俏的北京写字楼市场,也呈现出同样的趋势。从2018年年底开始,北京写字楼进入降温期。

“2018年第四季度,北京市场迎来了最近八九年以来的第一次需求下降。”世邦魏理仕华北区办公楼租户主管张冀苏回忆,这种情况在当时的市场上并没有引起过多的关注,“那时候我们认为是不是进入了调整期,比如因为圣诞、过年的原因,外资公司沉寂了等等,但是2019年的数据是,北京二季度甲级写字楼净吸纳量是-34000多平方米。”

“这意味着不仅没有新增面积,还吐出3万多平方米。”写字楼的需求量在下降,北京地区2019年上半年同比下降了104%,尤其是中资企业的需求下降的趋势明显。统计称,2019年第二季度,北京写字楼市场没有新增供应。上半年仅两个项目入市,租户的决策谨慎使得成交滞后,且小面积成交比例较大。

此外,企业间并购、整合以及非传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加,同时多宗科技企业大面积退租或削减面积,使得北京写字楼空置率环比上升0.2个百分点至8.4%。

存量上升、需求下降,成为空置率上升的最直接原因。业内机构分析称,这背后是宏观经济下滑、经济周期等因素的叠加。

“写字楼市场受国内外经济和行业发展的影响非常大,可以说是宏观经济和产业变化的晴雨表。经济冷暖和风向都藏在写字楼的一个个数据里。”张冀苏说。

“但总的来讲,中国的情况还是要好于其他地区。”这也是各大机构在公布空置率上升数据后的普遍态度,虽然需求在下降,但并不足以恐慌,“退租潮”“空置潮”并未出现。

即便空置率上升,以张冀苏的经验,北京还没有进入买方市场。

“现在的行情是在业主方市场和客户方市场之间摇摆,空置率达到15%以上才是客户方市场,北京的写字楼市场还远没有达到。”他说。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2019年第二季度

外资撤离、中资抢房、业主抬价,P2P跑了,接盘的共享单车也倒了

2008年摩托罗拉从北京国贸CBD迁往望京新址、“摩托罗拉大厦”易主并改名“丰树大厦”的时候,舆论一片慨叹,昔日的全球巨无霸辉煌不再。

该消息还未被官方确认的时候,全球五大房地产顾问公司之一的仲量联行就开始对同一位置的“丰树大厦”进行招租,委婉地介绍:“丰树公司已于2008年成为新的业主,目前项目正在按阶段进行内部改造,预计2009年1月全面完成。”

三年后,在望京摩托罗拉的楼下,国内多个同行摆起了招聘台,等待大批被裁员的人才。在那之前,张冀苏已经陆续接到了多家外资企业办理退租的业务。

“那时候很多外资企业撤出中国,中资企业大面积扩张,我们比员工知道的时间早,但是不会透露任何消息,只是默默地走退租程序,因为这种情况事先都需要签订保密协议。”张冀苏随后一笑。

2011-2012年,国际金融危机不断发酵,多家外资企业开始大批裁员。摩托罗拉、诺基亚、夏普、松下、沃尔玛、宝洁等,通信、日化、家电、零售等多个领域的多家全球知名企业,先后公布其全球裁员消息。

金融危机之前,外资企业的租户在北京写字楼市场占据大多数,业主们也非常喜欢这类租户,“有信誉、稳定、租金高,一些把写字楼租给外资企业的业主甚至对此有点小骄傲。”

那时候的张冀苏刚正式做写字楼地产经纪没多久。即便是开始大规模裁员,撤离的那两年,这些外资企业也会遵守约定,事先跟业主谈,再一步步走退租流程,这给他留下的印象很深。

外资那波“退租潮”过去后,中资企业开始迅速崛起,互联网金融时代到来,北京写字楼市场进入了火热的时期。

“那时候要靠抢,尤其是2012-2014年。”处于风口的正是P2P,用户规模、交易量和平台数量都在以惊人的数量激增。

张冀苏回忆起当时的情形,大量的客户寻租,“出手很阔绰,看房的时候拿着支票,今天看中今天定,上午不定下午就没了。”一度北京写字楼的空置率降到3.84%,面对巨大的需求和稀缺的项目,谁都束手无策。

然后,就是大规模的业主违约提价。就他接手的客户来讲,那时北京市场业主违约提价的比例大概有75%。“没有任何办法,客户有时候也跟我们抱怨,但是我们也没办法,因为根据法律规定,业主方是可以以收回自用的理由,不履行续租合同。”

提价的幅度,大概在30%-50%,如果客户从确定租到最后签合同之间时间比较长,业主涨价的可能性就变得很大。

但是很快,在2015年后,经过监管对P2P行业的多轮整治,行业开始大清洗。大规模跑路引起“退租潮”的同时,写字楼业主的态度也发生了反转。据当时的媒体报道,部分甲级写字楼已经不再接受投资理财类的互联网金融企业入驻,有大楼的开发商甚至对部分租赁已到期的P2P企业实行劝退。

这时候,共享经济已经接过接力棒,成为写字楼业主的租户主力,共享单车、共享汽车、联合办公,在写字楼涌现,然后消失,其后又是二手车等等,一波一波的新兴行业迅速崛起又倒下。

“以前一个行业的风口期是5-10年,现在很短,大概2-3年就会交替。一个公司,两年没有明显起色,一般就死了,洗牌的速度非常快。”互联网公司有一个跟传统行业明显的不同,它们扩大的需求要求在非常短的时间内找到合适的写字楼,但是在北京写字楼市场,这是一件比其他城市都要困难的事。

除了极为紧俏的2011-2012年,对于这种急租的情况,写字楼经纪们一般有自己的解决方案。

“如果不能在短时间内找到满意的写字楼,一般会退而求其次,选择比如70%满足要求的楼盘,然后花钱改装。”张冀苏说。

“虽然年收入百万,但总是被小看”

即便是在全球知名公司,即便客户大多是世界500强企业,在跟客户初次见面自我介绍的时候,张冀苏也不得不把自己称为“中介”。

“你说你是咨询顾问,提供一体化的解决方案之类的,没人知道你做什么,大家都听不懂。你只能说,我是中介。”他很无奈,不止一次他遇到过不礼貌的对待,有中资也有外资。“在出现分歧的时候他就会说,你不就是个中介嘛。”

年收入超过百万的人是不少,但他们的社会地位并没有因此变高。人们对中介的印象总是停留在街边一块简陋的牌子,“旺铺招租”,一两个身穿衬衫的人站在一旁聊天。

“那种是针对个人业主多一些,而我们更多的是针对房企、企业性业主。”一般来讲,如他所说的世界五百强企业,大部分是跟公司层面的合作,而自己也需要开拓内资一些有规模的目标客户群体,尤其是在北京。”

“当然越是大的公司,越希望跟大的公司合作,但是拓展起来并没有那么容易。总有谈不来的人,也有不少从刚入行就打交道的人。我入行13年,当年一起打交道、关系还不错的人,基本上是同龄人,大多在基层,但现在很多已经到了重要的岗位,多少会给一些面子。所以这个职业,跟律师和会计师一样,要靠吃‘年龄饭’。”

业主同样需要维护,很多互联网企业要在一个月内需要写字楼办公,这种情况下根本没有时间装修,或者在市场资源紧张的时候,根本抢不到房,怎么办?这就需要看经纪的业主资源。

“一些空置还没有到市场,比如有人退租,如果跟业主关系好,就会提前知道,这就是一个好经纪和一般经纪的差别。”除了逢年过节的维护,定期拜访,邀请业主参与论坛、活动是必不可少的项目,但是张冀苏坦言,很多时候,在一起喝半个小时的咖啡聊一聊,效果远比送两盒月饼要好得多。“很多人已经相处成朋友。”

像他这样有经验的人,手上一年大概有30个左右的项目。有一年,他曾经同时跟过40个项目。一般的新手,一年里也大概也要跟十几个项目。

“因为成交是有周期的,有时候一个项目是否能谈成、周期长短,跟面积的大小关系并不大,而是跟公司的性质有关。一些国企可能走流程要慢一些,而刚才提到的互联网公司这种风口企业就快得多。最快2-3个月,最慢的项目要2-3年才能最终定下。”

张冀苏说,写字楼是宏观经济的一个微观切面,而他们写字楼经纪就是这个切面上,最先知道春江水暖的人。

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