房贷利率又提高了!你会考虑提前还贷吗?

作者:www.yytzw.com
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时间:2019/08/12 09:51
来源:和讯

大多数借款人会提前还贷

冯女士的肉痛不是假的,以其25年期270万元房贷为例,贷款利率较基准利率上浮20%和打八五折,会带来多大的利息支出差异呢?

在不考虑提前还贷以及还款周期内利率变动等因素,按等额本息还款法计算,前者的月供为17198.63元,25年利息总支出为2459586.77元;后者的月供为14498.73元,25年利息总支出为1649618元。两者的月供相差近3000元,利息总支出则要相差80多万元。

按照大部分银行的购房贷款合同,约定的上下浮比例在贷款期间是不会变动的。如果基准利率发生变化,新利率将于次年的1月1日(或其他双方约定日期)开始执行。也就是说,不论是2年多以前申请到较基准利率下浮的优惠利率,还是一年前申请到上浮15%到25%利率房贷的市民,或是目前申请到较基准上浮10%到15%的利率房贷,在还贷期间,这个上下浮幅度将一直伴随着他们。

冯女士的选择是,今年上半年凑了100万元提前还了部分房贷,月供从原来的1.7万元降到了约1.1万元。“感觉背上的压力轻了一半。”

房贷一申请就是二三十年,不过很少有客户会一直还个二三十年。一般来说,攒够了钱就还掉,省点利息支出。特别是像冯女士这样的,在利率水平较高时申请了房贷,提前还贷确实比较划算。

银行业内人士告诉记者,大多数借款人会选择提前还贷。在高利率水平申请到房贷的,提前还贷会更紧迫些,因为留着闲钱钱生钱的收益较难抵得过房贷利息。

哪些人适合提前还款?

网上有种说法,“等额本息还款法的房贷提前还款,时限不宜超过贷款年限三分之一;等额本金还款法的房贷提前还贷,时限不要超过整体贷款年限四分之一。”理由是,还贷过程中,前面还的利息多,越往后月供中利息的占比越少,超过多少年限提前还贷就达不到省钱的意义了。

记者在房贷计算器上,以基准利率、200万元20年贷款、等额本息还款法为例,拉了一长串月供单。月供都为13088.88元的情况下,组成月供的本金和利息的占比却是不一样的,本金是一个月比一个月多,利息一个月比一个月少。如第一个月其中的本金是4922.22元,利息为8166.67元,而到第25个月时,月供中的本金为5427.94元,利息为7660.94元。那么,是不是可以说明网上这种说法是正确的呢?

“这种说法并不对,前面利息多是因为你没还的本金多,随着你的每个月还款,本金逐月减少,利息肯定会越来越少。”农行市分行相关人士表示,是不是选择提前还款,还是得从闲资带来的回报能否超过房贷利息来盘算,当然,如果你的房贷还关系着你的个税专项扣除或者公积金提取等因素,则更要统筹考虑。

理财师告诉记者,借款利息是借款人使用银行资金需支付的成本,贷款利率是指借款期限内利息数额与本金额的比例。所以,单纯从省钱角度,越早还越划算。

哪些情况更适合提前还贷呢?理财师说,那些公积金月缴纳金额较高的房贷者,由于公积金是专款专用,如果不用于还房贷,放在账户里也不太容易取出来,所以,可以考虑取出来用于还贷。而那些房贷利率处于上浮且上浮较多的房贷者,也可以考虑提前还款,从而减少贷款成本。因为一般的理财产品较难跑赢房贷利率。

如果要提前还款,记得电话预约一下。据记者了解,提前还贷一般都需要提前预约,各个银行有各自的规定,一般提前一周到半个月比较多。不过,可能与额度不宽裕有关,目前银行对提前还款大体持欢迎态度。所以,如果你资金已经到位,有些银行可以在你电话预约一二天后就可办提前还贷手续。

在与银行约定后,借款人可携带身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,可事先让银行计算出剩余还款金额,便于在办手续前存入足够的钱来提前还贷。

如果不是提前还完全部款项的朋友还需注意,你在还了部分款项后,是选择月供金额不变、还款期限缩短,还是选择还款期限不变、月供金额减少。纯粹从节省利息角度来讲,当然是选择月供金额不变、还款期限缩短更适合。但是,因为有些借款人要提取公积金,有些借款人要有房贷利息支出作为个税的专项扣除来申报,反而希望年限长一点,所以,这个还得根据各人的具体情况来定。

折扣房贷值得提前还吗?

前几年的首套房贷利率是可以打折扣的。申请了折扣房贷的那些还款人,提前还贷不划算吗?答案是不一定。

单纯从节省房贷利息角度来讲,提前还贷的房贷,无论贷款利率是不是有折扣,提前还清比一直付月供总是能省下一笔开支的。不过,经济生活中遇到的情况并不只是单面的。比如说,你正好有一笔资金可以提前还贷,但是你几年前房贷利率是打了八折的,5年以上的贷款的基准利率为4.9%,打了八折的利率就是3.92%。你打算提前还贷的时候看到银行理财是5%左右的收益率,这一比较,还是买理财划算。不仅仅是一赚一付,你还有剩余,更重要的是资金的流动性得到了保证。如果把钱还掉了,这笔钱就不属于你了,万一有急用呢?而买理财,有的能支持提前支取,即使不能提前支取,到期了也可以取出来。

那是不是说,前几年申请了折扣利率的买房人,如果有钱不提前还贷划算呢?

记者从采访中得知,目前提前还房贷的人,大部分都是前几年申请了折扣房贷的借款人,甚至还有早些年申请到7折史上最优惠利率的。这又是怎么一回事呢?

“这种情况下,选择提前还贷的客户基本上都是准备马上入手新一套房子的。”因为还清再贷,目前还能算首套房贷。

据记者了解,买房能否算二套主要看名下这套房的贷款是否已经结清,由于现在银行首套房的认定方式执行认贷不认房,即使名下已拥有1套住房,在结清贷款之后,再次买房就能按首套房申请房贷。

有读者可能会问,原来七折,新申请房贷要上浮15%,如果之前贷款不结清再贷款买房,新申请的贷款算二套房贷,也就上浮20%,而原来贷款的利率可是打七折,这样还清再贷划算吗?

“能申请到七折,都是好多年前的房贷了,这么多年还下来,余额也不多了。以前房子总价低,贷款额度几十万元的比较多,但是,现在一套房子申请百万元以上的房贷是很正常的,有二三百万元房贷也不少见。这样一笔房贷,虽然首套与二套的上浮只差5个点,但是房贷额度大,利息相差的钱算起来就不是一笔小数目了。”银行业内人士解释说。

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